[스크랩]임대차보호법을 알면, 전·월세 계약 낭패 보지 않는다.

임대차보호법을 알면, 전·월세 계약 낭패 보지 않는다.

safe3119 06-12 09:12 | HIT : 1,129

전·월세 계약 시 무엇보다 중요한 것은 보증금을 안전하게 지키는 것이다. 이사철이 되면서 전·월세 계약을 하는 소비자들이 늘고 있지만 전문 지식이 없을 경우 나중에 큰 낭패를 보기 십상이다. 전·월세 계약 전 반드시 알아두어야 할 안전하게 계약하기 위한 체크 사항을 점검해본다. 최근 건설교통부의 통계에 따르면 우리나라의 주택보급률은 이미 100%를 넘어 102.2%로 나타났다. 하지만 이 가운데 실제 자기 집을 가지고 있는 사람은 63%에 머물러 있어 아직도 상당수의 국민들이 전·월세를 이용하여 거주하고 있는 것으로 나타났다. 또한 직장, 학업 등의 이유로 타 지역에 거주하게 되는 경우도 많고 젊은 세대들을 중심으로 주택 소유에 대한 개념도 많이 달라져 주택 임대 수요는 줄어들지 않을 것으로 보인다. 따라서 정부에서는 상대적으로 불리한 위치에 있는 임차인을 보호하기 위해 주택임대차보호법을 제정하여 시행하고 있다. 특히, 임차보증금의 경우 서민들의 전 재산이라고 할 만큼 중요하기 때문에 전·월세를 이용하는 소비자들의 경우 주택임대차보호법의 내용을 미리 알고 계약에 임하는 것이 필요하다. 임대차 기간 임대차 기간과 관련하여 주택임대차보호법(제4조 제1항)에 정하고 있는 사항을 보면 주택임대차 계약을 하면서 그 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 계약을 할 경우에는 임대차 기간을 2년으로 보고 있다. 이는 비록 임대차 계약을 2년 미만으로 계약했다 하더라도 임차인은 최소한 2년까지 기간 존속을 주장할 수 있도록 법적으로 보장해주는 제도이다. 예컨대 전세 계약을 하면서 그 기간을 1년으로 정하고 1년이 경과하여 집주인이 계약 기간이 만료되었다며 집을 비워달라고 해도 임차인은 주택임대차보호법을 근거로 최소한 2년까지는 집을 비워주지 않고 버틸 수 있는 것이다. 이에 반해 집주인은 1년이 되어 임차인이 나가려고 할 때 위 법 규정을 이류로 2년간 임대차가 유효하다고 주장할 수 없도록 하고 있다. ▶ 계약 변경 없이 2년이 경과된 경우 임대인이 임대차 기간이 끝나기 전 6월부터 1월까지에 임차인에게 계약 갱신을 통지하거나 조건 변경 여부 통지를 하지 아니하면 전 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 보게 된다. 이 경우 임차인은 임대인에 대하여 다시 최소 2년 동안의 임차권을 주장할 수 있고 그 전이라도 언제든지 임대차 계약의 해지를 표시할 수 있다. 해지 의사를 표시한 후 3개월이 경과하면 임대차 계약은 소멸하게 된다. 임차보증금의 보호 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖추기 위하여 입주하는 날 반드시 동사무소에 가서 전입신고를 하고 확정일자를 받아두어야 한다. ▶ 대항력을 획득하려면…. 임대차는 등기가 없는 경우에도 입주와 주민등록 전입을 하면 그 다음날부터 제3자에게 대항력이 생긴다. 이는 임차 기간 동안 소유주가 바뀌어도 계약 기간 동안 거주할 수 있고 보증금을 돌려주지 않으면 받을 때까지 거주할 수 있는 권리를 말한다. 즉, 대항력은 2005년 3월 1일 주택을 인도받고 이틀 후인 3월 5일 전입신고를 하였다면 3월6일부터 대항력이 발생하게 된다. 단, 다음과 같은 경우는 예외이다. 알아둡시다 ① 소액임차인 보호를 위한 최우선변제권이란? 주택임대차보호법에서는 일정 금액 이하의 소액임차인을 보호하기 위하여 최우선변제권을 부여하고 있다. 그 대상이 되는 소액임차인은 임차보증금이 ①수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀 억제 권역의 경우 4천만 원, ②광역시(군지역과 인천광역시는 제외)는 3천5백만 원, ③그 외 지역은 3천만 원 이하인 경우이다. 이와 같은 소액임차인에 대하여는 ①-1 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀 억제 권역은 1천6백만 원, ②-1 광역시(군지역과 인천광역시는 제외)는 1천4백만 원, ③-1 그 외 지역은 1천2백만 원의 임차보증금을 최우선으로 보장받을 수 있다. 예컨대 대전광역시에서 3천4백만 원에 주택을 임차한 경우 소액임차인에 해당되어 1천4백만 원까지는 다른 담 보권 자에 우선하여 변제받을 수 있다. 다만 주의할 점은 최우선변제권은 임차한 주택이 경매 또는 체납 처분에 의하여 매각되는 경우에만 행사할 수 있고 배당 요구 및 우선권 행사의 신고를 필요로 하며 낙찰 금액의 절반 범위 내에서만 보장된다. .임차인의 착오로 전입신고를 잘못하여 다른 지번에 주민등록을 한 경우 .실제 A동 101호로 표시된 다세대주택을 임차하였는데 그 건물 등기부등본상에는 B동 101호로 등기되어 있는 경우 .다세대주택의 경우 동·호수 등의 표시 없이 지번만을 신고하여 주민 등록한 경우 .전입신고 또는 주택 입주 전에 이미 저당권(가압류·가등기·처분금지가처분) 등이 설정된 경우는 대항력을 인정받을 수 없으므로 주의해야 한다. ▶ 우선변제권을 획득하려면……. 임차인이 입주와 주민등록을 마친 후 계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권이 생기게 된다. 이는 민사소송법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 시 임차 주택의 환가 대금에서 후순위권리자 또는 일반 채권자보다 우선하여 보증금 또는 전세금을 받을 수 있는 권리를 말한다. 따라서 임차인은 반드시 입주하는 날 동사무소에 가서 전입신고를 하고 확정일자를 받아두어야 한다. 보증금의 반환 일반적으로 임대차 계약이 끝나면 보증금을 반환받을 수 있으나 새 입주자가 들어오지 않는다는 등의 이유를 들어 집주인이 고의적으로 보증금 반환을 하지 않는 경우가 있다. 이때 임차인은 법원에 임차보증금 반환 청구 소송을 제기하고 승소 판결을 받아 경매를 신청하여 보증금을 받을 수 있다. 한편 임대차가 종료된 후 보증금에 대하여 우선변제를 받기 위해서는 앞에서 설명한 대항 요건 및 확정일자를 갖추어야 한다. 그러나 보증금을 변제 받기 전에 다른 곳으로 이사를 가야 하는 사정이 발생한 경우 임차인이 이사를 가게 되면 우선변제권을 잃게 되는 문제가 발생하게 된다. 즉, 주택의 인도와 주민등록은 대항력을 유지하기 위해 필요한 요건으로서 경락 허가 결정이 있을 때까지 유지되어야 한다. 한편 다른 곳으로 이사를 하게 된 경우 새로운 임대차에 대하여 대항력을 취득하기 위해서는 전입신고가 필요하게 된다. 이러한 경우를 해결하기 위해 주택임대차보호법에서는 임차권등기명령제도를 두고 있다. 임차권등기명령제도란, 임차인이 단독으로 법원에 임차권 등기 명령을 신청할 수 있도록 하는 것으로 주택임대차보호법에 의하여 임차권 등기가 되면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득하게 된다. 만일 임차인이 임차권 등기 이전에 이미 대항력 또는 우서변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지된다. 임차권등기 이후에는 다른 주택으로 이사를 하는 등 대항 요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않게 된다. 임차권등기 비용은 임대인에게 청구가 가능하다. 부동산등기부등본의 확인 및 기타 주의 사항 부동산등기부등본은 실제 집주인이 누구며 근저당이나 가등기 등의 설정여부 등을 확인할 수 있는 것이다. 그러므로 계약 체결 전에 꼼꼼히 살펴야 보증금도 지킬 수 있고 임대인의 횡포에 대하여도 대비할 수 있다. ▶ 임대인과 부동산 실소유자 확인 임대 부동산의 소유자가 아닌 자와의 임대차 계약을 할 경우 진짜 소유자가 나타나, "나가라 ~ !" 고 하는 상황이 발생하게 되면 나갈 수밖에 없으므로 실소유자가 임대인인지 여부를 살펴야 한다. 만약 대리인이 나와서 계약하는 경우에는 실소유자의 인감증명서와 위임장을 소지하였는지 확인한다. ▶가등기·가처분 설정 여부 확인 가등기·가처분이 설정된 집에 전세를 들면 전입신고와 확정일자를 받아도 아무 소용이 없으므로 더욱 유의해야 한다. 가등기는 장래 발생하거나 장래 확정될 청구권을 보전하기 위하여 임시적으로 해두는 예비 등기를 말한다. 그런데 가등기 자체만으로는 큰 효력이 있는 것이 아니지만 만일 집주인이 채무를 변제하지 못하는 등의 사유로 가등기에 기초해 본등기가 이뤄지게 되면 본등기의 순위는 가등기의 순위와 같아지게 되므로 임차인은 새로운 집주인에게 자신의 임차권을 주장할 수 없게 된다. 가처분의 경우도 가처분 신청자가 소유권이전등기 청구 소송에서 승소 판결을 받게 되면 당해 부동산을 매수하거나 임차한 사람에게 대항할 수 있다. 따라서 가등기·가처분 등이 되어 있는 부동산을 임차 하는 것은 피해야 한다. ▶ 또 다른 세입자가 있는지 확인 등기부상 깨끗하다고 하더라도 다른 세입자 중에 소액 보증금 임차인이 있다면 주택임대차보호법에 의해 최우선 변제권이 있으므로 문제가 된다. 이미 확정일자와 대항력을 갖춘 선 임차인이 있는 경우에도 자신의 보증금을 회수할 수 없는 경우가 생길 수 있으므로 임차할 부동산을 방문하여 확인해 보는 것이 좋다. 알아둡시다 ② 등기부등본 확인하는 요령 부동산등기부는 소유권과 관련된 사항이 기재되어 있는 갑구(甲區)란과, 소유권 이외의 사항이 규정되어 있는 을구(乙區)란으로 구성되어 있다. 갑구란을 통해 계약자가 실제 집주인인지 알아보고 을구란을 살펴서 근저당권·가등기·압류·가압류·가처분 등이 설정되어 있는지 확인해야 한다. 등기부가 복잡하고 지저분하다면 계약하지 않는 것이 좋다. <한국소방안전신문사·한국소비자보호원>